大部分房地产经纪老板头痛问题:如何享受税收政策解决税负问题?
    2021年,房地产经纪税收优惠政策有哪些?怎么享受?我国房地产市场发展迅猛,各种房地产中介公司也不断涌现,2020年贝壳成功在纽交所上市,也带动了房地产中介的发展。房地产中介公司所得税税收压力、个人成交后的居间费也是非常大的,非常有必要利用税务筹划来减轻企业的税收负担。
 

 
    房地产中介行业目前存在的难点:
 
    (1)进项缺口问题
 
    经营期间房地产中介公司存在进项缺口,而购买者和地产中介者无法开具发票进行交易,所以这部分差价只能由房地产中介公司承担。
 
    (2)股东分红存在部分压力
 
    房地产中介一般规模都较大,且多用个体户作为门店进行经营,总部主要是加盟、管理、咨询收取经营费用,所以总部这部分股东分红压力较大,股东需要承担20%的股东分红所得税。
 
    房地产中介在2021年可行的税务筹划方案:
 
    1、对于管理费用的筹划
 
    企业按照相关规定进行缴纳企业的五险一金,这样可以增加税前扣除,也可以将员工的的报销项目提高、让交通费、通信费都纳入管理费用,以此降低企业所得税。
 
    2、将房屋出租改变为承包业务
 
    企业可以将房屋出租改为承包业务,针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋,则既要缴纳增值税又要缴纳房产税,但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去,则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议,由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费,企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
 
    3、总部经济税收优惠政策
 
    (一)有限公司税收优惠政策
 
    企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式,入驻园区,按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策,有限公司对于行业几乎无限制,欢迎各类企业入驻。
 
    增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持
 
    企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持
 
    股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%-70%扶持
 
    车船税:以纳税总额的70%-80%扶持
 
    【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等),可叠加享受园区的扶持政策。】
 
    (二)个人独资税收优惠政策
 
    房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构,分流业务模式来降低税负,企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区,对主体公司实行业务分流,一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以成立独资企业里享受核定征收政策。
 
    个人独资企业(小规模/一般纳税人)都可以申请核定征收。个人独资企业收入通过享受地方税收优惠政策,适用于5%-35%超额累进税率,根据行业应税所得率进行核定征收,个人所得税核定征收后,小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模最高2.1%),一般纳税人0.5%-3.1%。
 
    小规模总税负不高于5.18%,经过这种方式,分红时就不需要再次缴纳20%的个税了。建筑公司赚钱不易,建筑施工、工程项目管理个独或合伙企业,企业所得税全免,税负减半。
 
    建筑工程、建筑施工公司还可以把劳务、材料采购分离出来,在园区设立建筑工程队、材料采购销售中心等,同样可以享受核定征收,销售采购经营部个税核定征收0.25%~1.75%。
 
    节税案例
 
    北京XX建筑材料公司销售收入1000万,采购/人工成本400万,建筑企业取得进项难,公司利润倒贴税负高达45%?有什么好办法?
 
    如果入驻园区拆分成两个500万小规模个人独资企业,享受核定征收个人所得税2.1%,则需要缴纳增值税500*3%*2=30万(2020年期间可享受1%优惠政策),个人所得税500*2.1%*2=21万,附加税30*6%=1.8万,税收总计30+21+1.8=52.8万,相比之前的有限公司节税比例高达82%以上。综合税负5.18%左右,帮老板大约降低40%左右的税负。
 
    4、可以将企业的部分业务招待费转化为公司的业务流程宣传策划费,由于公司的业务招待费只能减少65%,业务流程宣传和策划费用确实可以100%扣税。
 
    5、投资者分红及薪酬、薪金个人在收入水平上的准备,房地产公司可以有效地将员工的各种福利计入工资中进行减税,也可以有效地减税。
 
    6、房地产公司的捐赠与本人的捐赠紧密结合,开展筹备工作。由于公司的服务捐赠不超过年度利润的12%,因此可以进行所有扣减,但是请记住,公司在进行捐赠之前必须进行税务分析,以防止公司因捐赠而承担大量义务。
 
    也就是说,关于房地产税务筹划表明。如今,许多房地产公司迫切需要税务筹划,随着房地产开发商在整个运营过程中,经济发展所遇到的压力发展趋势不断扩大。只有,在实际具体步骤的整个过程中,建议房地产开发人员应该优先考虑技术专业税务筹划企业进行筹建授权委托,以确保筹建单位能够超越公司预先设定的总体目标,从而促进公司保持较高的实际利润。
 

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